Brasilien rückt ins Blickfeld internationaler Investoren

(Handelsblatt.com) 10/2008

Der brasilianische Immobilienmarkt gilt als einer der dynamischsten Wachstumsmotoren im südamerikanischen Schwellenland. Ende April verliehen die Rating-Agenturen Standard & Poors und Fitch dem Land das Gütesiegel "Investment Grade". Warum das südamerikanische Land für Anleger besonders attraktiv ist.

FRANKFURT. Beide Agenturen werteten das Länderrisiko von "BB+" auf "BBB-" herauf. "Die Verleihung des Investmentgrades gibt dem Immobilienmarkt die Möglichkeit, stärker zu wachsen, als bisher", ist Jörn Pelka, Geschäftsführer von PC Arena, einem Beratungsunternehmen für ausländische Investoren in Brasilien, überzeugt. Laut einer Studie des Internationalen Währungsfonds (IWF) soll ein Großteil der rund 137 Mrd. Euro, die ausländische Investoren im Jahr 2007 nach Brasilien trugen, in die Immobilienmärkte fließen. Insbesondere bei Shoppingcentern und dem privaten Wohnungsbau besteht enormer Nachholbedarf.

"Der brasilianische Immobilienmarkt bietet gegenüber Europa und den USA entscheidende Wettbewerbsvorteile", sagt Pelka. Hinsichtlich der Renditemöglichkeiten gilt in Brasilien eine vereinfachte Formel, die im Übrigen auch für den Büromarkt sowie Gewerbehallen anwendbar ist: Je nach Standort und Bauqualität rechnet man momentan 0,8 bis 1,0 Prozent Mietrendite pro Monat bezogen auf den Kaufpreis. "Da in der Regel fast sämtliche nicht umlagefähige Nebenkosten und Instandhaltung zu Lasten des Mieters gehen, entspricht dies also nahezu einer jährlichen Nettorendite vor Steuern von 9,6 bis zwölf Prozent bei Bestandsimmobilien", rechnet Pelka vor. Bei Projektentwicklungen erwarteten Immobilienexperten sogar Gewinne von bis zu 18 Prozent pro Jahr.

Das hat bislang vor allem US-amerikanische Investoren angelockt. "Deutsche sind auf dem brasilianischen Immobilienmarkt noch zurückhaltend", sagt Pelka. Dennoch habe die ein oder andere Fondsgesellschaft Brasilien bereits im Visier. So ist zum Beispiel das Hamburger Emissionshaus HCI Capital mit seinem geschlossenen Fonds HCI Real Estate BRIC plus über zwei Zielfonds, Brascan Brazil Real Estate Partners und Prosperitas Real Estate Partners II, in den brasilianischen Immobilienmarkt investiert. "

In Brasilien befinden sich sowohl Wirtschaft als auch Bevölkerung auf Wachstumskurs, was wiederum überdurchschnittlich gute Chancen für Immobilieninvestitionen bietet", erläutert Manfred Kupka, Produktverantwortlicher bei HCI Immobilien Consult. Das hat auch der Zielfonds Brascan, der durch die Brascan Brasil Limited (BBL) verwaltet wird, gezeigt. BBL, mit Hauptsitz auf den Cayman Islands, ist eine hundertprozentige Tochter der börsennotierten kanadischen Kapitalanlagegesellschaft Brookfield Asset Management. In nur zwölf Monaten waren alle Shopping-Center-Projekte des Brascan-Fonds angebunden, der jetzt voll investiert ist.

"In Brasilien zählt der Einzelhandel zu den am schnellsten wachsenden Segmenten der brasilianischen Immobilienwirtschaft", erklärt Pelka die Anlagestrategie. Ein Grund hierfür ist die steigende Kaufkraft, die aus einer wachsenden Mittelschicht aus jungen, gut ausgebildeten Leuten mit steigenden Ein-kommen resultiert. Vor allem bei Shoppingcentern in den großen Städten besteht Nachholbedarf. In 70 Prozent aller Städte über 500 000 Einwohner gebe es noch keine entsprechenden Einkaufsmöglichkeiten.

Doch Fonds interessieren sich auch für Gewerbe- und Wohnimmobilien: Neben HCI setzt auch der Schweizer Fondsgesellschaft Valartis mit seinem Dachfonds Global Real Estate Select Latin America auf das südamerikanische Land. "Brasiliens Markt für moderne Büroimmobilien verzeichnet ein gesundes Wachstum", erklärt Valartis Fondsmanager Symon Godl. Die Nachfrage konzentriere sich insbesondere auf die Metropolen Rio de Janeiro und das wirtschaftliche Herz Brasiliens, den Großraum Sao Paulo. Wie in allen Märkten übersteigt aber auch in den beiden Städten die Nachfrage immer noch das Angebot. Entsprechend stehen nur wenige Büroflächen leer, die Mieten steigen. "In Sao Paulo reduzierte sich etwa die Leerstandsquote im Büromarkt seit 2004 von 22 auf 12,5 Prozent", präzisiert Pelka. "Gleichzeitig stiegen die Quadratmetermieten von 17 auf 27,50 Dollar."

Was macht den Immobilienmarkt attraktiv?

Brasilien weist in vielen Bereichen die höchsten Mietrenditen im Verhältnis zum eingesetzten Kaufpreis auf. Die Immobilienpreise steigen stark und ermöglichen große Verkaufsgewinne.

Vor welchen Herausforderungen steht der Markt?

Dazu zählt zum einen die vielerorts mangelnde Infrastruktur, die dem Wachstum auf dem Immobilienmarkt nicht gerecht wird. Das bereits erwähnte Programm zur Ankurbelung des Wirtschaftswachstums soll auch Investitionen in die Infrastruktur, den Siedlungswasserbau und den Wohnungsbau fördern. Der Staat wird bis 2010 insgesamt rund 295 Mrd. Euro in die Infrastruktur investieren. Eine weitere Herausforderung stellt die Fußball-Weltmeisterschaft 2014 dar. Auch hierfür muss jedoch die Infrastruktur weit über den reinen Stadionbau hinaus ausgebaut werden. Es ist Aufgabe der lokalen Regierungen, Privatkapital anzuziehen, um Projekte in Gang zu bringen. Dafür wird ausländisches Kapital und ausländisches Know-how benötigt.

Mit welchen Mitteln lockt die Regierung Kapital ins Land?

Brasiliens Wirtschaft hat sich stabilisiert, die Inflation ist unter Kontrolle und die Zinsen sind gesunken. Zusätzlich locken Steuererleichterungen für Investitionen - im Rahmen des Regierungsprogramms zur Ankurbelung des Wirtschaftswachstum -, aber auch höhere Kreditvolumina und Börsengänge von Immobilien- und Bauunternehmen ausländisches Kapital ins Land. Zudem erwägt die Regierung, die Industrieproduktsteuer IPI für Immobilien- und Bauunternehmen auszusetzen.

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Der Human Development Index, abgekürzt HDI, isdt ein Index der menschlichen Entwicklung in den Ländern der Welt. Der HDI wird seit 1990 im jährlich erscheinenden Human Development Report der UNO veröffentlicht..

Liegenschaften in städtischen Gebieten, wie Grundstücke, Fabrikgelände, Apartments und Häuser, können ohne Beschränkungen von Personen erworben werden, die nicht in Brasilien wohnhaft sind. Der Käufer kann eine natürliche oder juristische Person mit Domizil oder Firmensitz in Brasilien oder im Ausland sein.

Landwirtschaftlichlich genutzte Bodenflächen oder Immobilien können durch Ausländer unter Vorbehalt von gewissen Einschränkungen ebenfalls käuflich erworben werden. Landflächen, die vom brasilianischen Staat als Gebiete von nationaler Bedeutung oder Sicherheit deklariert worden sind, wie es der Fall in Grenzgebieten und Landflächen der Marine ist, sind für allfällige Käufer nicht zugänglich, ausser es würde eine Spezialbewilligung von den zuständigen Organen vorliegen.

Das CPF (Cadastro Pessoas Físicas) ist ein obligatorisches Dokument für Brasilianer und Ausländer, die in Brasilien Besitztum und Rechte bzw. Pflichten in bezug auf die öffentliche Registrierung haben. In diesen Rahmenbereich fallen Immobilien, Fahrzeuge, Schiffe, Flugzeuge, Beteiligungen an Gesellschaften, Anlagekonten, Aktivitäten in Finanzapplikationen und im Kapitalmarkt. Das CPF dient dem Finanzministerium als Instrument zur Besteuerung der natürlichen Personen (Erfassung und Verwaltung über ein Personenregister).

Ausländer benötigen zur Erfassung im Personenregister CPF die nachstehend genannten Dokumente:

• Gültiger, nicht abgelaufener Pass und/oder die gültige Registrierung im RNE (Registro Nacional de Estrangeiro)
• Geburtsurkunde (Certidão de Nascimento), durch einen vereidigten Übersetzer auf portugiesisch übersetzt und beglaubigt durch das Brasilianische Konsulat im Herkunftsland.
• Formular (Ficha Cadastral de Pessoa Física)
  

Wo kann die Ausstellung eines CPF-Dokumentes beantragt werden?

• Brasilianische Konsulate im Ausland
• Secretaria da Receita Federal (Brasilianisches Finanzministerium).

 
Der Antrag ist mittels dem Formular (Ficha Cadastral de Pessoa Física) beim örtlichen Postamt (Correio local) oder bei der Banco do Brasil zu initialisieren. In diesem Fall kann die Ausstellung des CPF Dokumentes auch durch eine bevollmächtigte Person beantragt werden.

Das brasilianische Recht kennt insgesamt sieben verschiedene Visumarten: Transitvisum, Touristenvisum, befristetes Visum, Dauervisum, Höflichkeitsvisum, Offizielles Visum, Diplomatenvisum.

Das entsprechende Visum wird im Ausland von den diplomatischen Vertretungen, Konsulaten und wenn autorisiert auch durch das Staatliche Sekretariat für Auslandsbeziehungen (Secretaria de Estado das Relações Exteriores) und Honorar Konsulate (Consulado Honorário) erteilt.

Touristenvisum 

Brasilien praktiziert in Bezug auf Visumbestimmungen eine Politik der Gegenseitigkeit. Mit anderen Worten verlangt Brasilien von Staatsbürgern der Länder ein Visum, die ihrerseits ein solches von Brasilianern fordern.

Normalerweise ist ein Tourist, wenn er am Flughafen oder an einem anderen Grenzübergang ankommt, berechtigt, sich in einem Zeitraum von 12 Monaten bis zu 90 Tage im Land aufzuhalten. Er muss nur ein Rückflugticket vorzeigen und nachweisen können, dass er während der 90 Tage für seinen persönlichen Unterhalt aufkommen kann. Innerhalb dieses Zeitraums von 12 Monaten hat er einmal die Möglichkeit, die Verlängerung der Aufenthaltsdauer bei der Polícia Federal zu beantragen, dies muss aber vor Ablauf der 90 Tage bzw. der im Pass durch die Grenzpolizei definierten Aufenthaltsdauer geschehen. Die sich daraus ergebende maximale Aufenthaltsdauer in Brasilien ist auf 6 Monate oder 180 Tage beschränkt.

Dauervisum

Grundsätzlich gibt es folgende Konstellationen, in denen ein Ausländer ein Visum für den dauerhaften Aufenthalt in Brasilien (Visto Permanente) erhalten kann:

 
Hochqualifizierte Forscher oder Spezialisten, Geschäftsführer und Vorstände von Unternehmen mit ausländischer Beteiligung.

Ausländer, die Kapital in ein produzierendes Unternehmen investieren möchten (mindestens USD 50.000,00), und lokale Arbeitskräfte anstellen, aus- oder weiterbilden möchten.

Rentner und Pensionäre, die eine monatliche Rente von umgerechnet mindestens USD 2.000,00 erhalten.

Mit einem brasilianischen Staatsangehörigen verheiratete Ausländer.

Ausländische Eltern, finanziell abhängiger (in der Regel: minderjähriger) brasilianischer Kinder.

 
Grundsätzlich kann das Visum auch nächste Familienangehörige mit einbeziehen, vor allem Ehepartner, Eltern und Kindern, ledige Kinder unter 21 Jahren. Normalerweise erhalten die wirtschaftlich abhängigen Verwandten das gleiche Visum wie der Hauptantragsteller und es ist ebenso lange gültig.  

Vorgehen beim Kauf einer Immobilien in Brasilien  

Als eine der wichtigsten Grundregeln beim Kauf einer Immobilie gilt: Lassen Sie sich nur durch einen qualifizierten und registrierten Immobilenfachmann bzw. Immobilienfachfrau beraten und begleiten! Die genannte Person muss als "Corretor" beim lokalen CRECI (Conselho Regional dos Corretores de Imóveis) registriert sein. Dieser ist verpflichtet, das übernommene Geschäft nach den Richtlinien des CRECI in Bezug auf Ethik und Auftragserfüllung vorzunehmen. Bei Nichteinhaltung der Richtlinien kann der Käufer beim CRECI vorstellig werden.

Beim Erwerb von Immobilien in Brasilien ist die Prüfung der rechtlichen Lage der Liegenschaft sehr wichtig. Die Grundbucheintragung (Registro de Matricula) ist das wichtigste Dokument, in dem die gesamte Geschichte der Immobilie verzeichnet ist und den Verkäufer als aktuellen Besitzer der Liegenschaft ausweist.

Unterlagen zur Prüfung der rechtlichen Lage der Immobilie:

Eintrag im Grundbuch (Registro de Matricula): Der Verkäufer muss im Grundbuch als aktueller Besitzer der Immobilie eingetragen sein.

Bescheinigungen der Zahlung der Wasser-, Abwasser-, Strom- und Condimino-Rechnungen.

Negativbescheinigungen von Belastungen (Hypotheken, Grundpfand) oder Veräußerungen (Teilverkäufen) und Durchgangsrechten Dritter.

Gerichtliche Negativbescheinigungen des Verkäufers im Falle von Zivilprozessen, steuerlichen Zwangsverfahren des öffentlichen Finanzwesens.

Negativbescheinigung der städtischen Steuern (IPTU).

Abschluss des Geschäftes (Kauf der Immobilien)

Der erste Schritt für die Abwicklung des Geschäftes ist die Ausfertigung des Kauf- bzw. Verkaufvertrags. Der Vertrag muss folgende Angaben enthalten:

Persönliche Angaben des Verkäufers und Käufers (Daten des Personalausweis, CPF, Staatsangehörigkeit, Zivilstand und aktuelles Domizil).

Nr. des "Registro de Matricula" (Grundbucheintragung) und Beschreibung der Immobilie (Adresse, Grundfläche, Gebäude, usw.).

Verkaufspreis, Zahlungsweise, Zahlungstermine.

erste Anzahlung (üblicherweise 10% - 20% der Kaufsumme).

Bei Fremdfinanzierung: Höhe der Teilzahlungen, Zins inkl. Frequenz der Indexanpassungen und Zahlungstermine.

Bei Zahlungsverzug, Verzugszinse und Gebühren, Höhe der Raten sich ergebend aus den Verzugszinsen und Gebühren.

Ort der Bezahlung und Gerichtsstand.

Alle Pflichten des Verkäufers

Der Vertrag muss datiert und unterschrieben werden. Falls der Verkäufer in Gütergemeinschaft verheiratet ist, muss sein Ehepartner den Vertrag mitunterschreiben. Der Käufer soll sein Exemplar des Vertrages notariell beglaubigen lassen.

Gem. brasilianischen Gesetz über den Erwerb von Immobilien, Nr. 4591, des Jahres 1964, geht das rechtliche Eigentum der Immobilie erst nach erfolgtem Grundbucheintrag (Registro de Matricula) auf den neuen Besitzer, in diesem Falle, den Käufer über. Die Spesen der Umschreibung der Immobilien können bis zu 5% des Kaufspreises hoch sein und werden vom Käufer bezahlt. Die üblichen Spesen sind:

Ausfertigung der Eigentumsurkunde beim Notar

Eintrag im Grundbuch

ITBI (Steuer für die Eigentumsübertragung von Immobilien) fällt in die Kompetenz der Bezirke, in welchem die Immobilie situiert ist. Bei jedem Verkauf von Immobilien ist diese fällig. Der Steueransatz liegt in der Regel bei 2% des Verkaufspreises, kann aber je nach Bezirk nach oben oder unten abweichen.

Am Tage der Unterzeichnung der Eigentumsurkunde beim Notar muss sich der Käufer mit einem Personalausweis (im Fall von Ausländern, Reisepass) und CPF ausweisen. Der Käufer, muss urkundlich den aktuellen Zivilstand nachweisen und falls verheiratet (ebenfalls ukundlich zu belegen) eine Kopie des Personalausweises des Ehepartners vorlegen.

Andere Immobiliensteuern nach dem Kauf

IPTU (Steuer auf Gemeindegrundstücken) fällt ebenfalls in den Kompetenzbereich der Bezirke, in welchem die Liegenschaft situiert ist. Diese Steuer fällt jährlich an und wird auf Gebäuden und Grundstücken in städtischen Gebieten erhoben. Der Steueransatz und die Rechnungsmethode variieren zwischen den einzelnen Bezirken; im allgemeinen liegen diese in etwa bei 1% des bei der Gemeinde registrierten Kaufwertes der Immobilien.

Geldüberweisungen vom Ausland nach Brasilien oder umgekehrt, mit dem Zweck Immobilienkauf, können durch natürliche oder juristische Personen, die im Zusammenhang mit dem Immobilienkauf stehen, realisiert werden.

Ihre Abwicklung erfolgt auf dem Markt der freien Wechselkurse "Taxas flutuantes" nur durch berechtige Banken.

Wichtig ist zu beachten, dass bei Geldüberweisungen nach Brasilien, mit dem Zweck erworbene Immobilien zu bezahlen, der Begünstige des Geltransfers immer der Besitzer der Liegenschaft, nie aber eine Drittperson ist. Im weiteren verlangt das brasilianische Gesetz, dass die Transaktionen von Geldwerten vom Ausland, die zum Ziel die finanzielle Begleichung von erworbenen Immobilien haben, von den Banken nur akzeptiert werden dürfen, wenn folgende Dokumente vorgelegt werden:

• Kauf- bzw. Verkaufsvertrag oder gleichwertiges Dokument, worin die Bedingungen, der Totalbetrag und die vollständige Adresse der Immobilie beschrieben ist.
  
• Kopie der Eigentumsurkunde oder gleichwertiges Dokument.
• Finanzierungsvertrag oder gleichwertiges Dokument, wenn eine Finanzierung vorliegt.
• eine öffentlich beglaubigte Vollmacht, falls die Transaktion durch einen Bevollmächtigten ausgeführt wird.

 
Sobald der Transfer in fremder Währung bei der brasilianischen Bank eintrifft, muss der Wechselvertrag bei dieser besorgt werden, damit das Geld in die einheimische Währung Real umgewandelt und dem Konto des Begünstigten gutgeschrieben werden kann.

Das brasilianische Gesetz erlaubt die Eröffnung von normalen Bankkonten in Reais (BR$) durch Ausländer, die die folgende Bedingungen erfüllen:

• ausländische, natürliche Person, die ein Dauervisum und die RNE (Registro Nacional de Estrangeiro) haben,
• ausländische, natürliche Person, Inhaber eines befristeten Visums, die sich länger als 12 Monate in Brasilien aufhalten,
• ausländische, natürliche Person, Inhaber eines befristeten Visums, welche in Brasilien bereits mit einem Anstellungsvertrag einreist, unabhängig von ihrer Aufenthaltsdauer und Ankunftsdatum in Brasilien.

Gemäss brasilianischer Gesetzesdefinition gelten als Auslandskapital Bar- und Sachmittel, die von natürlichen oder juristischen Personen mit Sitz im Ausland zwecks Investition bzw. Umwandlung in wirtschaftliche Aktivitäten nach Brasilien transferiert wurden.

Direkte Bar- oder Sachinvestitionen von ausländischen Investoren, die zur Aufstockung des Geschäftskapital einer brasilianischen Unternehmen verwendet werden sollen, müssen entweder durch Überweisungen vom Ausland oder durch rechtsmässige Kapitalakquisition in Brasilien in das Geschäftskapital eingespiesen werden.

Barinvestitioen von ausländischen Investoren in das Unternehmen, müssen innerhalb von 30 Tagen nach erfolgtem Transfer in Brasilien bei der Zentralbank angemeldet werden. Diese Anmeldung ermöglicht eine allfällig notwendig werdende Rückführung des Kapitals ins Ausland oder einen allfälligen Transfer des Geschäftsgewinnes ins Ausland.

Alle Geldtransaktionen vom Ausland (inkl. Einreise mit dem Flugzeug od. anderen Verkehrsmitteln) im Werte von BR$ 10.000,00 oder höher müssen deklariert werden. In diesem Fall muss die Herkunft und Zielort des Geldes und der Grund der Überweisung vorliegen.