Vorgehen beim Kauf einer Immobilien in Brasilien  

Als eine der wichtigsten Grundregeln beim Kauf einer Immobilie gilt: Lassen Sie sich nur durch einen qualifizierten und registrierten Immobilenfachmann bzw. Immobilienfachfrau beraten und begleiten! Die genannte Person muss als "Corretor" beim lokalen CRECI (Conselho Regional dos Corretores de Imóveis) registriert sein. Dieser ist verpflichtet, das übernommene Geschäft nach den Richtlinien des CRECI in Bezug auf Ethik und Auftragserfüllung vorzunehmen. Bei Nichteinhaltung der Richtlinien kann der Käufer beim CRECI vorstellig werden.

Beim Erwerb von Immobilien in Brasilien ist die Prüfung der rechtlichen Lage der Liegenschaft sehr wichtig. Die Grundbucheintragung (Registro de Matricula) ist das wichtigste Dokument, in dem die gesamte Geschichte der Immobilie verzeichnet ist und den Verkäufer als aktuellen Besitzer der Liegenschaft ausweist.

Unterlagen zur Prüfung der rechtlichen Lage der Immobilie:

Eintrag im Grundbuch (Registro de Matricula): Der Verkäufer muss im Grundbuch als aktueller Besitzer der Immobilie eingetragen sein.

Bescheinigungen der Zahlung der Wasser-, Abwasser-, Strom- und Condimino-Rechnungen.

Negativbescheinigungen von Belastungen (Hypotheken, Grundpfand) oder Veräußerungen (Teilverkäufen) und Durchgangsrechten Dritter.

Gerichtliche Negativbescheinigungen des Verkäufers im Falle von Zivilprozessen, steuerlichen Zwangsverfahren des öffentlichen Finanzwesens.

Negativbescheinigung der städtischen Steuern (IPTU).

Abschluss des Geschäftes (Kauf der Immobilien)

Der erste Schritt für die Abwicklung des Geschäftes ist die Ausfertigung des Kauf- bzw. Verkaufvertrags. Der Vertrag muss folgende Angaben enthalten:

Persönliche Angaben des Verkäufers und Käufers (Daten des Personalausweis, CPF, Staatsangehörigkeit, Zivilstand und aktuelles Domizil).

Nr. des "Registro de Matricula" (Grundbucheintragung) und Beschreibung der Immobilie (Adresse, Grundfläche, Gebäude, usw.).

Verkaufspreis, Zahlungsweise, Zahlungstermine.

erste Anzahlung (üblicherweise 10% - 20% der Kaufsumme).

Bei Fremdfinanzierung: Höhe der Teilzahlungen, Zins inkl. Frequenz der Indexanpassungen und Zahlungstermine.

Bei Zahlungsverzug, Verzugszinse und Gebühren, Höhe der Raten sich ergebend aus den Verzugszinsen und Gebühren.

Ort der Bezahlung und Gerichtsstand.

Alle Pflichten des Verkäufers

Der Vertrag muss datiert und unterschrieben werden. Falls der Verkäufer in Gütergemeinschaft verheiratet ist, muss sein Ehepartner den Vertrag mitunterschreiben. Der Käufer soll sein Exemplar des Vertrages notariell beglaubigen lassen.

Gem. brasilianischen Gesetz über den Erwerb von Immobilien, Nr. 4591, des Jahres 1964, geht das rechtliche Eigentum der Immobilie erst nach erfolgtem Grundbucheintrag (Registro de Matricula) auf den neuen Besitzer, in diesem Falle, den Käufer über. Die Spesen der Umschreibung der Immobilien können bis zu 5% des Kaufspreises hoch sein und werden vom Käufer bezahlt. Die üblichen Spesen sind:

Ausfertigung der Eigentumsurkunde beim Notar

Eintrag im Grundbuch

ITBI (Steuer für die Eigentumsübertragung von Immobilien) fällt in die Kompetenz der Bezirke, in welchem die Immobilie situiert ist. Bei jedem Verkauf von Immobilien ist diese fällig. Der Steueransatz liegt in der Regel bei 2% des Verkaufspreises, kann aber je nach Bezirk nach oben oder unten abweichen.

Am Tage der Unterzeichnung der Eigentumsurkunde beim Notar muss sich der Käufer mit einem Personalausweis (im Fall von Ausländern, Reisepass) und CPF ausweisen. Der Käufer, muss urkundlich den aktuellen Zivilstand nachweisen und falls verheiratet (ebenfalls ukundlich zu belegen) eine Kopie des Personalausweises des Ehepartners vorlegen.

Andere Immobiliensteuern nach dem Kauf

IPTU (Steuer auf Gemeindegrundstücken) fällt ebenfalls in den Kompetenzbereich der Bezirke, in welchem die Liegenschaft situiert ist. Diese Steuer fällt jährlich an und wird auf Gebäuden und Grundstücken in städtischen Gebieten erhoben. Der Steueransatz und die Rechnungsmethode variieren zwischen den einzelnen Bezirken; im allgemeinen liegen diese in etwa bei 1% des bei der Gemeinde registrierten Kaufwertes der Immobilien.